Ley de Propietarios e Inquilinos – Primera Solucion Legal

Ley de Propietarios e Inquilinos

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La mayoría de las personas tiene un contrato de arrendamiento que contiene una o más cláusulas ilegales de las que no tienen conocimiento. Hemos enumerado los que se encuentran comúnmente para su revisión. Esta información sería muy útil si está negociando un nuevo contrato de alquiler. Si un arrendamiento propuesto por un propietario tiene una o más cláusulas ilegales, puede usted señalarlas y negociar un mejor arrendamiento al eliminar todas las cláusulas ilegales e incluso debería solicitar algún tipo de descuento en la renta mensual. Si ya ha firmado su contrato de arrendamiento, y el propietario intenta hacer valer cualquiera de estas disposiciones ilegales que se encuentran en su contrato de alquiler, contará con los conocimientos necesarios para ganar la disputa con el propietario. Cláusulas ilegales que no pueden ser aplicadas por un propietario, incluso si usted ha aceptado y firmado un contrato de arrendamiento.

  1. Exclusión de Responsabilidad Legal: este tipo de cláusula libera al propietario de responsabilidad si usted u otra persona resultan lesionados debido a la negligencia con que el propietario ha mantenido la propiedad. Esto puede redactarse de muchas maneras, pero lo que usted está buscando es cualquier lenguaje que se refiera excluir responsabilidad. El Código Civil de California que hace que cualquier tipo de lenguaje verbal escrito de exclusión de responsabilidad sea ilegal es CC § 1953.
  2. La responsabilidad de realizar las reparaciones y el mantenimiento necesarios recae sobre el propietario. Si hay algún tipo de lenguaje en el contrato de arrendamiento que diga lo contrario y haga que el inquilino sea responsable por las reparaciones o el mantenimiento es ilegal a menos que haya habido una reducción importante en el alquiler mensual para compensar este cambio. Esto se encuentra en el Código Civil de California CC §1942.1
  3. Autoayuda.
  4. Si hay ordenanzas de control de alquileres en el lugar donde vives, estos derechos nunca se pueden anular.
  5. Cualquier tipo lenguaje verbal o escrito que se deshaga de la responsabilidad del propietario de avisarle antes de demandarlo en la corte es ilegal y no podrá ser ejecutable.
  6. Conforme a la ley de California, solo existen unas pocas instancias que se le otorgan al propietario el derecho de ingresar a las instalaciones de un inquilino. El propietario no tiene derecho a entrar cuando quiera inspeccionar. Si el contrato de arrendamiento intenta otorgar al propietario más derechos esto lo hace ilegal y no exigible. Vea CC §1953 y 1954
  7. CC §1953 (a) (4) hace que sea ilegal que el propietario venga a su hogar y lo eche a la calle sin darle todos los avisos apropiados requeridos por la ley de California.
  8. En una demanda por desalojo, usted tiene el derecho absoluto a un juicio por jurado. Cualquier lengualje en un contrato de arrendamiento que indique que está renunciando a este derecho no es legal. CC § 1953. Esto también significa que cualquier lenguaje que requiera que arbitre una disputa con un propietario también es ilegal CC § 1953 (a)
  9. Un juicio por jurado es su absoluto derecho. No importa lo que diga tu contrato de arrendamiento.
  10. Usted siempre tiene el derecho de apelar una decisión de desalojo por un tribunal. Cualquier arrendamiento que establezca que no puede apelar es ilegal bajo CC § 1953
  11. Es legal que el propietario le cobre una penalización por pago atrasado de la renta siempre y cuando esta sea una cantidad razonable en comparación con la cantidad que está pagando por el alquiler mensual. Si el cargo por pago atrasado se siente como un castigo cuando lo compara con la renta mensual, entonces lo más probable es que sea ilegal por ser una provisión de “penalización”. La penalización por pago atrasado de la renta no puede sentirse como un castigo. (Orozco v. Casimiro, 212 Cal.App.4th Supp. 7 (2004)). También es ilegal que el arrendador establezca el alquiler en un monto mayor, pero le daría un descuento en el alquiler mensual si no es más que un determinado período de tiempo tarde, como tres días.
  12. El propietario no puede prohibir las camas de agua si el edificio se construyó después de 1973. CC §1940.5. Sin embargo, el propietario puede exigirle que obtenga una póliza de seguro que cubra específicamente cualquier daño que pueda ocasionarle a su propiedad si alguna vez la cama de agua causara daños por agua.
  13. Un propietario no puede obligarlo a pagar solo en efectivo. Esto es ilegal bajo CC § 1947.3. La única vez que se le permite al propietario hacer esto es por un período de tres meses si le da un cheque por el alquiler y rebota o usted suspende el pago del mismo y el propietario le da un aviso por escrito a tal efecto. Incluso entonces, este requisito de pagar en efectivo no puede ser por más de tres meses.

Una simple búsqueda de palabras clave de google para “Cuál es la tarifa máxima de solicitud de alquiler en California” le dará la cantidad actualizada. La ley exige que el propietario le entregue una copia de su informe de crédito o cualquier otro informe del consumidor que obtenga. Además, CC § 1950.6 también requiere que el propietario le dé una cuenta detallada de cómo se utilizó la tarifa de evaluación. Si no se utilizó todo el dinero, tiene derecho a recibir nuevamente o recibir crédito por la parte no utilizada. Naturalmente, si no se obtuvieron informes o se realiza una evaluación de antecedentes, usted tendrá derecho a recibir un reembolso completo o un crédito por la tarifa de la solicitud.

Según la ley de California, ¡la respuesta es no! Sería ilegal que le pregunten sobre su situación legal o le pidan que brinde algún tipo de prueba de su derecho a estar en este país.

Cuando llega el momento de inspeccionar el interior de su espacio arrendado o alquilado, estas son las cosas que debe inspeccionar a fondo.

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Cerciórese de beneficiarse de  los créditos tributarios que se le son permitidos a los inquilinos de bajos recursos.   La ley de California permite un crédito tributario no reembolsable contra los impuestos netos que se pueden reclamar en la devolución impuestos del estado (CA. Rev. And Taxation Code § 17053.5.) 

Para poder calificar, deberá cumplir con los siguientes requisitos.   La información que se puede apreciar abajo, fue obtenida directamente de www.ftb.ca.gov.   Dichas cifras cambian anualmente, por lo tanto conviene asegurarse de que tiene a la mano la cifra correcta, al seguir de cerca los cambios en www.ftb.ca.gov  y escribir en la búsqueda de la página de inicio, “renter’s tax credit” (crédito fiscal para inquilinos).

Para poder calificar deberá cumplir con estos requisitos:

  1. Residió en California durante el año entero.
  2. Pago por alquilar una propiedad en California, que no era su residencia principal por al menos la mitad del año.
  3. La propiedad  que alquilo no estaba exenta de los impuestos de bienes raíces.
  4. No vivió con otra persona más de la mitad del año (tal como un padre) quien lo reclamo como dependiente.
  5. No era un menos que estaba bajo el cuidado de un padre, padre de crianza, o guardián legal
  6. Ni Ud. ni su esposo(a) o compañero domestico registrado (Registered Domestic Partner) (RDP) recibió el beneficio la exención de impuestos de bienes raíces durante el año tributario.
  7. Es posible que pudiera calificar para dicho crédito, si su esposo(a)/RDP reclamo la exención de dueños de casa, pero Ud. mantuvo una residencia por aparte durante el año entero.
  8. Su ingreso ajustado de California (Adjusted Gross Income (AGI) es:
  9. a) $40,078 o menos, si está haciendo una declaración de impuestos como soltero o casado/RDP, si está haciendo la declaración de impuestos por separado
  10. b) $80,156 o menos, si está casado o/RDP, hacienda la declaración juntos, o como cabeza/jefe de hogar o viudo(a) calificado(a)

                Monto de crédito

  • $60 para solteros o casados/RDP hacienda declaración por separado
  • $120 para la cabeza/jefe del hogar, viudo(a) o casado/RDP hacienda la declaración juntos

Para poder aplicar por favor contacte a su Departamento de Desarrollo Urbano (HUD) o visite www.hud.gov y use la clave de búsqueda “Sección 8”

¡La respuesta es absolutamente no! Si el propietario realiza alguna de las siguientes acciones ilegales en su intento de desalojarlo, comuníquese con un abogado de inmediato y busque representación legal. Póngase en contacto con el Colegio de Abogados del Estado de California (abogados reguladores de agencias gubernamentales) y solicite una referencia al 866-442-2529: Todos los siguientes actos son ilegales para un propietario:

  • Un propietario NO tiene derecho a ingresar a su propiedad sin su consentimiento, pero existen algunas excepciones que se explican con más detalle AQUÍ. (Link a He oído que tengo derecho a la privacidad. ¿Qué significa eso realmente?)
  • Uso de amenazas, intimidación o fuerza física para desalojarlo.
  • Interferir con el uso y gozo de la propiedad de los inquilinos. No importa cuál sea el motivo, incluso si no ha pagado el alquiler durante varios meses. El propietario está obligado a seguir las leyes de desalojo aplicables. Un propietario no puede cambiar la cerradura para negarle el acceso o quitarle las ventanas, apagar los servicios públicos o cualquier otro acto destinado a dificultarle la vida y obligarlo a abandonar la  propiedad del propietario sin que tenga que pasar por el proceso legal. Si el propietario hace tales actos. La clave es que no pierda los estribos y siempre mantenga la calma y la compostura. No se involucre en un argumento hostil de ida y vuelta y en ningún momento sea el agresor. Puede perder muchos de sus derechos y su influencia si posteriormente se determ ina que usted fue el agresor.
  • Terminar o intentar rescindir un acuerdo por razones discriminatorias
  • Acoso
  • Negativa a permitir el uso de los servicios
  • Negarse a vender, alquilar o arrendar.
  • Negarse a negociar una venta, alquiler o arrendamiento.
  • Aparentar que la vivienda no está disponible para inspección, venta o alquiler cuando, de hecho, está disponible.
  • De lo contrario, negar o retener el alojamiento.
  • Darle condiciones, privilegios, instalaciones o servicios de vivienda que sean inferiores.
  • Acosar a una persona en relación con el alojamiento.
  • Cancelar o rescindir un acuerdo de venta o alquiler.
  • Proporcionar alojamiento en viviendas segregadas o separadas.
  • Negarse a permitir que una persona con una discapacidad, a la persona con un gasto por discapacidad, haga modificaciones razonables a una unidad de alquiler que sean necesarias para permitir a la persona con una discapacidad “disfrutar plenamente de las instalaciones. Como condición para realizar las modificaciones, el propietario puede requerir que la persona con una discapacidad firme un acuerdo para restaurar el interior de la unidad de alquiler a su condición previa al final del arrendamiento (sin incluir el desgaste razonable).
  • Negarse a hacer adaptaciones razonables en reglas, políticas, prácticas o servicios cuando sea necesario para permitir a una persona con discapacidad “igualdad de oportunidades para usar y disfrutar de una vivienda”, como no permitir que un perro de servicio.

El primer lugar para comenzar a buscar es ponerse en contacto con la oficina local del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Visite www.hud.gov para encontrar la ubicación más cercana a usted, donde encontrará las reglas y regulaciones de la Ley de Equidad de Vivienda. También asegúrese de ponerse en contacto con el Departamento de Empleo y Vivienda Justa (DFEH) al 800-884-1684 o en www.dfeh.ca.gov Otra gran fuente de información es www.housing.org

  • Presentar una queja ante el Departamento de Empleo y Vivienda Justos de California (DFEH): Tienen el poder de ordenar al propietario que pague daños sustanciales a un inquilino que ha sido discriminado ilegalmente. Puede llamarlos al 800-884-1684 o visitar su sitio web en www.dfeh.ca.gov. Existe un requisito de que presente la queja dentro de los 60 días de la fecha de la infracción. Si no presenta la queja dentro de los 60 días de la violación, el DFEH se negará a analizar el asunto a partir de entonces.
  • Presente una queja ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE. UU .: Esto solo es posible si la discriminación se basa en la raza, la religión, el origen nacional, el sexo, el estado civil o la discapacidad. Puede presentar la queja llamándolos al 800-347-3739 o visitando su sitio web al 800-347-3739. Tienen los mismos poderes que el DFEH a nivel estatal. Sin embargo, primero deben permitir que el DFEH tenga 30 días para actuar en el caso primero.
  • Si ha sido discriminado por su sexo, raza, religión, discapacidad física, origen nacional o estado familiar, puede contratar a un abogado y demandarlo en un tribunal estatal o federal. Los reclamos de discriminación basados en el estado civil y todas las demás demandas por discriminación solo pueden presentarse ante un tribunal estatal. Es altamente recomendable consultar con un abogado y obtener representación legal si ha sido discriminado ilegalmente. La mayoría de los abogados que manejan este tipo de casos trabajan de manera contingente, lo que significa que no tendrá que pagar al abogado ningún dinero de su bolsillo para que el abogado acepte representarlo. En cambio, el abogado recibirá un porcentaje del acuerdo o sentencia al final del caso si usted y su abogado tienen éxito en la demanda. No es una buena decisión presentar este tipo de caso en el tribunal de reclamos menores porque los daños usualmente exceden la limitación de $ 10,000.00 en los tribunales de reclamos menores.

Por supuesto, hay una cantidad de recursos disponibles para ayudar a resolver
problemas de discriminación en la vivienda:

  1. Organizaciones locales de vivienda justa (a menudo denominadas consejos de vivienda justa). Busque las páginas blancas (de negocios) y amarillas en la guía telefónica. La NationalFair Housing Alliance mantiene una base de datos de búsqueda de organizaciones locales que abogan por la vivienda justa en www.Fairhousing.org.
  2. Capítulos locales de la Asociación del Departamento de California. Busque las páginas blancas (de negocios) y amarillas en la guía telefónica. California Apartment associations mantiene una lista de los capítulos de las asociaciones de departamentos locales en www.caanet.org.
  3. Agencias gubernamentales locales. Busque en las páginas blancas de la guía telefónica debajo de las oficinas del gobierno de la ciudad o del condado, o llame a las oficinas de los funcionarios electos locales (por ejemplo, el representante del concejo municipal o el supervisor de su condado).
  4. El Departamento de Empleo y Vivienda Justa de California investiga las denuncias de discriminación en la vivienda (pero no otros tipos de problemas entre propietario e inquilino). Puede comunicarse con la unidad al (800) 700-2320. Puede obtener información sobre el proceso de quejas del departamento en www.dfeh.ca.gov.
  5. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) aplica la ley federal de vivienda justa, que prohíbe la discriminación por sexo, raza, color, religión, origen nacional, estado familiar y discapacidad (discapacidad). Para ponerse en contacto con HUD, busque en las páginas blancas de la guía telefónica debajo de las Oficinas del Gobierno de los Estados Unidos o vaya a www.hud.gov.

Por supuesto que hay! Tales actos son ilegales de acuerdo con las leyes estatales y federales. La ley considera que el acoso sexual es una forma de discriminación basada en el sexo (CG §12927 (c) (1)). El tipo de actos que calificarían incluyen, pero no se limitan a, avances sexuales, solicitaciones, solicitudes sexuales o cualquier otra conducta indeseada y generalizada de naturaleza sexual. La ley incluso brinda protección contra las represalias por ejercer sus derechos de no sufrir discriminación sexual. Como tal, es ilegal que un propietario o administrador le suba la renta o incluso le amenace con aumentar la renta notificando la terminación o la amenaza de la misma. Estos son los pasos a seguir si ha sido acosado sexualmente por su propietario o administrador:

    1. Documente el acoso: mantenga un diario escrito e indique todas las fechas de los incidentes y detalles y la naturaleza del incidente.
    2. Dile al acosador que se detenga. También sería una buena idea darles una carta en la que se les pida que detengan sus actividades de acoso sexual y cuáles son esas actividades.
    3. Informe el incidente: si el acosador es el administrador del edificio, asegúrese de llamar la atención del propietario del edificio y darle una copia de la carta que le dio al gerente que se indicó en el paso dos anterior.
    4. Presente una queja ante el Departamento de Empleo y Vivienda Justa.
    5. Presentar una queja de acoso civil. Además, puede pedirle al juez que imponga una “orden de restricción de acoso civil”. Si el juez lo concede, el juez ordenará al propietario o gerente que lo está acosando que no se comunique con usted también. Cómo entrar en una cierta cantidad de pies de su casa. Este tipo de órdenes se otorgan fácilmente y generalmente no se requiere un abogado. Debe estar preparado para mostrarle al juez que el hostigamiento y la detención.
    6. Presente una queja por acoso civil. Además, puede pedirle al juez que imponga una “Orden de restricción de acoso civil”. Si el juez la concede, el juez ordenará al propietario o gerente que lo está acosando que no se comunique con usted también. Como llegar dentro de un cierto número de pies de su casa. Este tipo de órdenes se otorgan fácilmente y generalmente no se requiere un abogado. Debe estar preparado para mostrarle al juez que se ha producido el acoso y los detalles de las instancias. Esta es la razón por la que el paso uno anterior es muy importante y debe asegurarse de anotar cada fecha en que ocurrió el acoso junto con los detalles sobre el incidente porque esta información es la que utilizará para demostrarle su caso al juez. Además, si ha habido testigos de estos actos, también sería una buena idea ver si el testigo estaría dispuesto a comparecer ante el tribunal y testificar en su nombre. Sin embargo, no es exigido tener un testigo y la orden generalmente es otorgada por el juez sin la necesidad de un testigo, siempre y cuando haya llevado un diario detallado como se explica en el paso uno anterior. Encontrará el formulario judicial necesario para solicitar una “Orden de restricción de acoso civil” en el siguiente enlace http://www.courts.ca.gov/documents/ch100.pdf.  Sin embargo, cada tribunal en diferentes localidades tiene su propio conjunto de reglas sobre cómo se revisan estos tipos de solicitudes, por lo que es extremadamente importante que vaya a la corte y pregunte a un empleado los procedimientos aplicables en su localidad.
    7. Si después de todos estos esfuerzos, el acoso todavía continúa, puede considerar presentar una acción de agresión o agresión si ha sufrido daños físicos o amenazas. También puede considerar presentar una denuncia penal contra el acosador ante el Departamento de Policía.

El primero se encuentra en el Código Civil bajo la Sección 1954 (enlace). Este código establece las condiciones bajo las cuales el propietario puede ingresar a sus instalaciones sin su consentimiento. Solo hay cuatro situaciones en las que el propietario puede ingresar a sus instalaciones. Si el propietario está ingresando a su propiedad y la razón por la cual está ingresando no se encuentra en una de las situaciones enumeradas a continuación, él está entrando ilegalmente y puede usar la siguiente carta para exigir que el propietario detenga los actos ilegales de inmediato.

    1. El propietario puede ingresar para enfrentar una emergencia. Para que la situación se considere una emergencia, debe haber un peligro inmediato de que se destruyan las propiedades o exista el riesgo de una lesión inmediata a una persona.
    2. Para hacer reparaciones necesarias. Sin embargo, el propietario primero debe dar un aviso previo por escrito y la entrada debe hacerse durante el horario comercial normal. El código no especifica exactamente qué horas puede ser. Sin embargo, esto generalmente significa de 9 a.m. a 5 p.m. De lunes a viernes. Si consiente en algún otro momento del fin de semana que no haya problemas, siempre es mejor ser lo más civil y profesional posible con su arrendador. Si le está dando permiso al propietario para ingresar sin que se lo obligue y se lo presione, entonces el propietario puede ingresar en cualquier día u hora en función de lo acordado mutuamente. Sin embargo, si el propietario utiliza este pretexto para hostigarlo mediante repetidas llamadas “inspecciones”, incluso si está avisando con 24 horas de anticipación, esto sería ilegal y podría considerarse acoso basado en los hechos de la situación en caso de que sea gobernado por un juez. Puede emprender acciones legales contra el propietario por tal hostigamiento. La cantidad de aviso anticipado que debe dar el propietario depende de las circunstancias de cada situación. Si es posible, se debe dar un aviso con 24 horas de anticipación. Pero si hay una buena explicación por parte del propietario sobre por qué no podía dar un aviso de 24 horas, entonces probablemente estaría permitido. Por ejemplo, si no contestó su teléfono y el propietario no tenía otra forma de comunicarse con usted.
    3. El propietario puede ingresar a sus instalaciones con el propósito de mostrar el espacio a los posibles compradores de la propiedad siempre que la propiedad esté listada en el mercado para la venta y la entrada se realice dentro del horario normal de 9 am a 5 pm de lunes a viernes y con un aviso razonable ha sido entregado por el propietario. El aviso inicial debe ser entregado por escrito, sin embargo, después de eso, el agente del propietario que vende la propiedad puede darle un aviso oral. Sin embargo, el propietario no tiene permitido proporcionarle un rango de fechas o tiempo. La ley requiere que el propietario le diga la fecha exacta y una hora aproximada durante ese día. Los tribunales también han dictaminado que un propietario puede hacer dos puertas abiertas por mes en su intento de vender la propiedad. El propietario puede mostrar la propiedad a inquilinos en perspectiva hacia el final de su contrato de arrendamiento si ya ha notificado al propietario que se va a mudar, siempre que se le haya notificado y la entrada se realice dentro de un horario comercial razonable. A veces, sin embargo, los problemas ocurren cuando el propietario contrata a un agente de bienes raíces para vender la propiedad y están ansiosos por hacerlo. No necesita ceder a sus demandas. Puede mantenerse firme y exigir que la entrada se realice durante las horas y días permitidos como se discutió anteriormente y si el propietario y/o el agente no siguen esas reglas, entonces puede demandarlos por invasión de privacidad. Sin embargo, el problema con este tipo de demanda es que la mayoría de los jueces otorgan muy pocos daños a menos que pueda probar que el propietario siguió ignorando los requisitos de la ley una y otra vez a pesar de que le ha enviado una carta solicitándole él / ella para seguir los requisitos de la ley. Por lo general, la mejor estrategia para enfrentar este tipo de problemas es llegar a un conjunto de fechas y horas mutuamente aceptables durante la semana en que el agente pueda mostrar la propiedad. Otra opción que quizás desee considerar es permitir la entrada con un aviso de menos de 24 horas si el propietario le da una reducción en el alquiler hasta que necesite mudarse. De esta manera, el propietario está contento porque puede mostrarlo a más posibles compradores o arrendatarios y usted está contento porque está ahorrando dinero por su inconveniencia. Bajo ninguna circunstancia, sin importar lo que el propietario prometa a cambio, no permita que el propietario coloque una caja de seguridad de metal en la propiedad, la cual contiene una llave que se puede usar en la puerta de su casa para entrar. Este dispositivo es utilizado por agentes inmobiliarios para facilitar la presentación de la propiedad. Sin embargo, este tipo de dispositivo solo se debe usar cuando la propiedad esté vacante.  Incluso podría haber una amenaza para su seguridad y la de su familia, ya que el código generalmente puede acceder a todo tipo de personas e incluso se puede violar.
    4. Inspección de fin de arrendamiento. El arrendador primero debe obtener el permiso del inquilino para hacerlo y luego debe dar un aviso razonable e ingresar dentro del horario comercial normal como se indicó anteriormente.

Y también la Sección 1953 (a) (1) del Código Civil (enlace). Este código establece que los derechos otorgados por la Sección 1954 mencionados anteriormente no pueden ser limitados, renunciados, modificados o tocados de ninguna manera por el propietario. Incluso si su contrato de arrendamiento establece lo contrario, no importa. ¡El propietario no tiene derecho!

Por lo general, los jueces no otorgan demasiados daños si se trata de un incidente aislado y es probable que tal demanda no valga el tiempo y el esfuerzo necesarios. Sin embargo, si puede probar que este es un patrón repetido por el propietario o es un incidente pero fue una conducta extremadamente escandalosa, entonces podría pedir $ 2,000 como multa, independientemente de los otros daños (CC§ § 1940.2, 1942.5) En este tipo de situación, el propietario también puede ser culpable de otro tipo de errores.ComoHarassment (CCP § 527.6)

Incumplimiento del pacto implícito de disfrute silencioso (derecho a disfrutar de su hogar sin la interferencia del propietario)
molestar mal intencional mente y causarle angustia emocional
Imposición negligente de angustia emocional

Si se enfrenta a tal situación, se recomienda encarecidamente que llame y consulte con un abogado. Desafortunadamente, en este momento no contamos con ningún abogado que ejerza activamente en esta área de la ley y, como tal, no podríamos brindarle representación legal. Creo que si esta es su situación, no es aconsejable presentar una demanda en reclamos menores, ya que los daños se limitan a solo $ 10,000 y sus daños pueden exceder ese monto. También puede comunicarse con el Colegio de Abogados del Estado de California (abogados reguladores de agencias gubernamentales) y solicitar una referencia. Se puede comunicar con ellos al 866-442-2529.

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Si el propietario no cumple con estos estándares, existen muchos derechos que puede ejercer. Gran cantidad de tiempo y energía ha sido propuesta por varias agencias para luchar duro contra lo que se conoce como señores del sector (propietarios que mantienen sus propiedades en condiciones extremadamente pobres. Las opciones que usted tiene si estos estándares no se cumplen y la propiedad se considera habitable son los siguientes:

  1. Deja de pagar el alquiler. En algún momento, las condiciones son tan malas que la ley lo permite y lo alienta a retener el alquiler. Esto sucede cuando el lugar es una estructura ilegal, como un garaje convertido y cuando la unidad tiene una “reducción sustancial de la habitabilidad”. Esta es una opción muy arriesgada, como se explica a continuación, y por esta razón, recomendamos encarecidamente que aparte el dinero que utilizaría para pagar el alquiler. No gaste este dinero hasta que su caso se resuelva. Existe el riesgo de que un juez decida que usted no cumplió con retener el alquiler y le exige que pague el dinero al propietario. Esta es la opción menos recomendada por nosotros, a menos que tenga pruebas sólidas de que el local que está ocupando es una unidad ilegal.Si el lugar es ilegal, como un garaje convertido o un dúplex pirateado, entonces bajo Gruzen v. Henry, el propietario no tiene derecho a cobrar ni a solicitar ninguna renta. Es ilegal si la estructura que está allí no coincide exactamente con el “Certificado de ocupación” o equivalente emitido por la Ciudad. Si consulta con la Sección de Registros del Departamento de Construcción de la Ciudad, puede obtener una copia del Certificado de Ocupación, certificado, para sus registros. Aunque es posible que tenga condiciones inhabitables que justifiquen la retención del alquiler, la ilegalidad del edificio y las consecuencias del mismo no ocasionarán el alquiler y no se realizarán reparaciones. En cambio, el propietario trata de desalojarlo por falta de pago del alquiler, sabiendo que el lugar es ilegal, y con la esperanza de obtener una orden para que simplemente lo retiren de la estructura ilegal sin derecho a la renta. Sin embargo, en áreas con renta controlada, como Los Ángeles, donde se debe pagar la asistencia de reubicación, no se debe permitir el desalojo si el dinero de la reubicación y los avisos apropiados para remover a un inquilino de una vivienda para ser removidos del mercado no han sido satisfecho. Ese dinero se adeuda incluso si la unidad es ilegal, en virtud de Salazar v. Maradeaga. También es posible que pueda demandar para recuperar los importes atrasados pagados. Reduccion sustancial de la habitabilidad La segunda base legal para retener el alquiler es de lo que se llama la “garantía implícita de habitabilidad”. A partir del caso Green v. Tribunal Superior, dice que antes de que un propietario pueda solicitar el alquiler, primero debe proporcionar una vivienda habitable. Esto no se aplica a los alquileres comerciales, a menos que se mezclen con residenciales, como el loft de un artista. El propietario “garantiza” que el lugar es habitable. Si hay defectos “sustanciales”, tiene derecho a retener el alquiler hasta que se corrijan las condiciones. Esto es para obligar al propietario a hacer las reparaciones con el fin de que se le pague la renta. Si solo funcionara tan claramente como parece. Aquí hay otro “derecho” que está rodeado de trampas, cualquiera de las cuales lo desaloja. En primer lugar, la condición o las condiciones deben constituir una “reducción sustancial de la habitabilidad”, que no se define hasta que un juez que determine su desalojo tome la decisión en retrospectiva, según lo que el propietario y sus agentes reclaman. ¿Qué tan malo tiene que ser para ser considerado “sustancial”? La mayoría de las veces depende del juez que le ha tocado para decidir su caso. Si tiene un caso límite, pero retiene su alquiler de buena fe, el juez puede concluir que no fue tan malo como pensaba y, por lo tanto, no tenía derecho a retener el alquiler, y debe ser desalojado por pagando su alquiler. ¿Cómo te atreves a adivinar lo que el futuro juez concluiría? Esto no quiere decir que todo sea un riesgo. La falta de calefacción durante el invierno, el agua que no funciona o la electricidad, las ventanas que faltan y las inundaciones son fácilmente elegibles para la retención de la renta. El caso Green v. Superior Court creó el derecho de retener el alquiler cuando el apartamento en cuestión tenía una “lista de defectos graves” que incluía: (1) el colapso y la falta de reparación del techo del baño, (2) la presencia continua de ratas, ratones , y cucarachas en las instalaciones, (3) la falta de calor en cuatro de las habitaciones del apartamento, (4) obstrucciones de plomería, (5) cableado expuesto y defectuoso, y (6) una estufa instalada ilegalmente y peligrosa. Podría decir que suena como su lugar. En cualquier caso, es un camino seguro para comparar sus condiciones con las del caso Green v. Tribunal Superior. La Legislatura intervino más tarde con el Código de Procedimiento Civil 1174.2, que dice que si el juez llega a la conclusión de que hubo una “infracción sustancial” de los elementos enumerados en el Código Civil 1941.1 [Lista de Habitabilidad provista en esta sección], el inquilino gana el el desalojo por falta de pago, el juez determina la renta justa debida bajo esas condiciones, y le da al inquilino 5 días más para pagar esa cantidad, así como también ordena que se realicen las reparaciones y que la renta se mantenga baja hasta que se realicen. Eso suena bien y bien, pero cuánto es “sustancial”, de nuevo no está definido. Si el inquilino dice que la ventana no se abrió, 3 enchufes eléctricos no funcionaron, y la presión del agua era muy baja, es “sustancial” porque no es trivial, o porque tiene más de un 5% de impacto en el valor de alquiler? Aquí todavía, el riesgo de retener el alquiler por condiciones inhabitables es alto en los casos límite, donde la adivinación de buena fe de un inquilino lo desaloja y el propietario es recompensado por descuido. Los otros riesgos relacionados con la retención de la renta son que el propietario siempre afirma que no sabía nada al respecto. Que los inquilinos deliraron sobre qué apartamento tan maravilloso era, y que él sospecha que los inquilinos se quedaron sin dinero y lograron todo esto. Los jueces pueden creer eso, sin muchas pruebas del inquilino, como fotos, una carta pidiendo reparaciones, una cita del inspector, etc. El propietario no puede arreglar lo que no sabe y alegar que no sabía es fácil sin una prueba escrita. Los jueces tienden a creer que las cartas escritas y dirigidas fueron realmente recibidas y leídas, pero la falta de una carta, incluso para el propietario que vive al lado, muestra que no hubo comunicación. Mantenlo en mente. Puede usar la siguiente carta de muestra para demostrar que, de hecho, había algo que el propietario necesitaba reparar y que no solo está jugando. Esto también se convierte en un aviso por escrito que usted le ha dado al propietario que puede utilizar en cualquier procedimiento judicial relacionado con el asunto. Asegúrese de conservar una copia firmada de la carta para sus registros y envíela al propietario por correo certificado con acuse de recibo. Otro riesgo de retener el alquiler es que el propietario afirma que usted causó la condición. Por ejemplo, tienes cucarachas porque vives como cerdo [aunque las cucarachas viven donde quieran, comen cualquier cosa y se multiplican como locas]. El propietario dice que rompió la puerta, cortocircuitó la toma eléctrica, arrancó el mango, o lo que sea. No importa que no haya sucedido, que el propietario no lo haya visto, o que haya sido de esa manera en las dos últimas tenencias, el juez aún puede creer al propietario porque así lo desea. No puede retener el alquiler por una condición que haya causado. Todo lo que el propietario tiene que hacer en el juicio es inventar una historia para respaldarlo, como que se disculpó por haberlo roto el mes pasado, y le prometió que lo arreglaría, pero no lo hizo, y ahora aparentemente está teniendo problemas para pagar el alquiler e inventó esta excusa Bla, bla, bla, pero funciona. Otro problema con la retención de la renta es el tiempo. No puede retener el alquiler este mes debido a lo sucedido el mes pasado. No puede retener el alquiler de medio mes porque cree que ese monto es justo. Si acabas de pagar el alquiler de este mes, y el defecto ocurre hoy, y no se corrige hasta el 30 de este mes, no tienes derecho a retener el alquiler del mes siguiente, solo porque te timaron este mes. Es posible que haya tenido 29 días sin calefacción a mediados de invierno, pero no puede retener el alquiler del mes siguiente para desquitarse. El calentador se repara antes de la próxima fecha de alquiler, y eso es todo. No puede retener el alquiler por lo que ya se ha solucionado. Eso no quiere decir que no se lo pueda compensar; no se puede retener el alquiler como medio para hacerlo. Además, incluso si estuvo en lo correcto en su decisión de retener el alquiler. Esto no significa que tenga que pagar al propietario absolutamente nada por los meses que vivió allí, pero retuvo el alquiler. Por lo general, un juez le exigirá que le pague al propietario una cantidad menor por esos meses, dependiendo de cuánto le afectaron las condiciones deficientes. Por lo general, no hay boleto de comida gratis aquí.
  2. Tiene la opción de contratar a alguien para que lo haga por usted y luego deducir el costo de la renta adeudada. Es ilegal que un propietario tome represalias en su contra por usar esta opción. Sin embargo, hay algunas restricciones que debes seguir. Puede reparar tantas cosas como desee de una sola vez. Sin embargo, el costo de estas reparaciones puede no sumar más de dos meses del monto del alquiler. No puede hacer estas reparaciones y deducir el costo de la renta si usted es quien causó el daño. También es un requisito que le cuente al propietario sobre estos problemas y que primero le dé la oportunidad de arreglarlo él mismo. Es aconsejable dar el aviso por escrito y enviarlo por correo certificado con un recibo de retorno solicitado. También asegúrese de guardar una copia firmada para sus registros antes de enviarla por correo al propietario. Aquí hay una carta de muestra que puede usar para este propósito. También debe esperar un tiempo razonable para que el propietario arregle las cosas. La ley presume que 30 días son tiempo suficiente. Sin embargo, este período de tiempo puede ser más corto si la situación lo justifica porque el problema afecta gravemente la vida allí, como falta de agua, electricidad o gas, y el problema puede ser solucionado fácilmente por trabajadores calificados. Lo mejor es siempre errar por el lado prudente y darle al propietario los 30 días completos para hacer las reparaciones necesarias si es posible. Después de que hayan transcurrido los 30 días, puede llamar a un contratista para que venga y haga el trabajo y usted los paga de su bolsillo y luego lo deduce de su renta mensual. No tiene permitido cobrar al propietario por su propio tiempo para arreglarlo, incluso si usted es un contratista con licencia. Tiene que ser contratado fuera de la ayuda y asegurarse de que tengan las licencias y experiencia adecuadas para el trabajo. Si no lo son, puede terminar siendo responsable ante el propietario por cualquier daño adicional que puedan causar o si las reparaciones deben rehacerse porque son deficientes. Puede contratar la mejor ayuda que pueda encontrar. No es necesario que trates de negociar al mejor precio. Todo lo que necesita para asegurarse es que las reparaciones no cuestan más de dos meses de alquiler y que no está siendo estafado por quién contrata para realizar las reparaciones y que el costo de las reparaciones no supera los dos meses. de su monto de alquiler. Asegúrese de guardar copias de todos los recibos de los materiales y todas las demás facturas. Es extremadamente importante seguir todos estos pasos porque si no lo hace y simplemente continúa y realiza las reparaciones y retiene el alquiler, el propietario podría iniciar un proceso de desalojo en su contra y expulsarlo, y usted será despedido. responsable del monto total del alquiler adeudado sin deducciones por las reparaciones en las que haya gastado dinero. Esta situación puede convertirse en una pesadilla si no se hace correctamente. Cuando esté deduciendo el costo de las reparaciones del alquiler del próximo mes, totalice los recibos por el trabajo y los materiales, y anote esa cifra. Luego, resta esa cantidad de su renta mensual normal, y ESO es el monto que deposita en su cheque de alquiler. Por ejemplo, si las reparaciones durante mayo totalizaron $ 975 y su renta mensual de junio habría sido de $ 1000, entonces escribe un cheque de alquiler por $ 25 para junio, y pone “Reparar y deducir -June rent” en la parte Memo del cheque. Lo mejor es hacer copias de los recibos y los cálculos, tomar fotos de las cosas que deben repararse antes de repararlas también es una buena idea. Si el propietario intenta desalojarlo por falta de pago del alquiler o represalias “sin motivo”, toda esta documentación y fotografías se vuelven extremadamente importantes. Debe supervisar cada uno de estos elementos, señalando dónde están, qué son, cómo afectan la habitabilidad en términos reales, cuando le informó por primera vez al propietario sobre ellos, y si fue su respuesta, cuando repararon el artículo. cuánto cuesta y qué tiene como evidencia para mostrar lo que sucedió, como fotografías de las condiciones, citas de los inspectores, estimaciones, facturas y fotos posteriores del artículo reparado. Esta no es solo su lista de verificación para asegurarse de informarle sobre todo y esperar el tiempo suficiente, pero tiene el “Anexo A” para mostrar al juez, seguido de todas las imágenes, recibos y otras pruebas para explicar que lo hizo todo al pie de la letra El propietario no va a esperar esa organización, y tampoco lo hará el juez, si llega a la corte. Su preparación ahora le da la tranquilidad de la mente más adelante, debe empujar empujarse. Como se indicó anteriormente, esta opción conlleva un alto riesgo de daño si no se realiza correctamente. Debería considerar realmente si vale la pena que continúe con esta opción sobre las otras opciones disponibles para usted y el posible daño para usted mismo que arriesgaría si no se hiciera correctamente. Descargue su documento
  3. Siempre existe la opción de presentar una demanda contra el propietario. Los inquilinos pueden demandar a su arrendador, pero rara vez lo hacen, porque no quieren crear conflicto. Sin embargo, con un arrendamiento, control de renta o protecciones de desalojo, los inquilinos pueden demandar al propietario con poco riesgo de represalias. Cuando muchos inquilinos en el edificio lo hacen al mismo tiempo, la embestida de los casos contra el propietario puede ser bastante efectiva. 20 casos demandando por $ 5,000 cada uno ascienden a $ 100,000, no es dinero en efectivo para el propietario. Los reclamos menores permiten demandas de hasta $ 5,000 cada una, dos veces al año, y más casos a $ 2500 cada una después de eso. Puede mudarse y aún demandar al propietario por lo que sufrió mientras estuvo allí. La base de la demanda es incumplimiento de contrato [la garantía implícita de habitabilidad] y molestia, donde estos defectos también crean algo “ofensivo para los sentidos” o bloquea su movimiento. Puede haber otras razones para demandar. En un contrato escrito, puede demandar por las condiciones inhabitables durante los últimos CUATRO AÑOS, y en un acuerdo verbal, durante los últimos dos años. También se pueden presentar molestias durante los últimos 4 años. Si pagó $ 1000 por mes por 4 años, eso es $ 48,000, entonces si su habitabilidad solo se redujo en un 10% debido a las malas condiciones de la propiedad y al hecho de que no obtuvo el valor total por lo que pagó por usted podría demandar por la diferencia y en este caso recibir $ 4800, que está dentro del máximo de reclamos menores de $ 10,000. La reducción del diez por ciento anterior es simplemente un ejemplo para ilustrar un punto. Lo que esa cifra será en su caso depende de cuán mala sea la condición. Cuantos más problemas tenga la propiedad, mayor será la reducción a la que tendría derecho. ¿Por qué reclamos pequeños? El juicio allí es tan bueno como cualquier juicio, y puede aplicarse de la misma manera. Se terminó en aproximadamente un mes, a diferencia de un par de años en un caso regular. Si puede presentar su caso bien, su propietario está en desventaja, porque no se permite a ningún abogado en el juicio. La presentación ordenada de su caso puede ganarle el monto total. Ya que no tiene que gastar dinero en abogados en reclamos menores, su recaudación neta en una demanda regular podría haber sido menor. El proceso es simple y las tarifas de presentación son económicas. Puede hacer que otros inquilinos testifiquen en su juicio y puede testificar en el suyo. Para obtener más información sobre cómo presentar una demanda de reclamos menores, eche un vistazo a la sección de reclamos menores de este sitio web. Para cobrar, puede tomar la cuenta bancaria del propietario, cobrar los alquileres pagados por los otros inquilinos, tomar su automóvil y venderlo, colocar su edificio de apartamentos en el bloque de la subasta, y más. Los propietarios son fáciles de recolectar.
  4. Esta es la forma en que puede romper su contrato de arrendamiento y mudarse sin ser responsable por el resto del acuerdo por cualquier monto adeudado.Si así lo desea, puede mudarse de la propiedad sin antes avisarle al propietario y evitar pagar el alquiler o el dinero que se le debe según el acuerdo. No tiene que decirle al propietario primero y darle la oportunidad de arreglarlo. Simplemente puede mudarse sin dar aviso de que se está mudando y sin darle la oportunidad al propietario de hacer las reparaciones. No importa cómo el propietario trate de prometer realizar las reparaciones, no es importante. Además, no es importante que usted conozca las malas condiciones antes de mudarse o el hecho de que puede haber cierto lenguaje en el acuerdo entre usted y el propietario que limita sus derechos. Estos derechos no se pueden renunciar y, por esta razón, no nos importan las palabras que figuran en el acuerdo. No tiene caso hacerlo. Siempre tiene derecho a avanzar con esta opción y tener éxito. Los defectos no necesitan ser serios y amenazan la vida y es posible que ni siquiera le importen realmente los defectos, siempre y cuando la propiedad no cumpla sustancialmente con las diversas normas federales, estatales y locales con respecto a los estándares impuestos por la ley. Habitable no significa que no es habitable. En cambio, simplemente significa que la propiedad no cumple con todos los requisitos establecidos por la ley. Puede usar esta lista de verificación y cada uno de los problemas que encuentre hacen que la propiedad sea habitable. Obviamente, entre más problemas encuentres, más fuerte será tu caso. Como tal, usted puede finalizar su contrato de manera efectiva al usar estas condiciones deficientes para salir de un contrato de arrendamiento en el que ya no desea estar, sin importar cuál sea la verdadera razón. Su obligación de alquiler finaliza el día que se muda. Una vez más, para reiterar el punto, no es necesario que le des al propietario la oportunidad de solucionar los problemas. Simplemente puede mudarse. Entregue un juego de llaves ese día e intente obtener un recibo por ellas. Si no tiene otra opción, simplemente puede dejarlos en el mostrador. También es una buena idea tomar fotografías detalladas de la condición en la que salió de la propiedad al mudarse. Esto sería muy útil si el propietario intenta más tarde reclamar que usted dañó la propiedad de maneras que no lo hizo. Descargue su documento
  5. La última opción, aunque no está disponible en todas partes, suele ser muy deseable. Si vives en un lugar que tiene una ordenanza de control de alquileres, tal vez tengas suerte. La mayoría de estas ordenanzas de alquiler le permiten presentar una solicitud de reducción de servicios cuando el propietario no mantiene adecuadamente las instalaciones en condiciones habitables. Entonces, en lugar de ir a la corte, simplemente puede bajar a la mesa de alquiler local y presentar una petición para una reducción en los servicios. Esta es una ruta mucho más segura ya que no está involucrado en una demanda por un tipo de desalojo y el propietario no puede tomar represalias en su contra por presentar dicha petición. Después de presentar una petición, se asignará una fecha para la audiencia en la que debe probar las condiciones inferiores a las normas y el funcionario de la audiencia tomará una decisión sobre cuánto debe reducirse el alquiler.

A pesar de que la ley no exige que usted avise, hay algunos jueces que aún tratan de proteger a las personas de los bajos fondos. Como tal, debes seguir los siguientes pasos para asegurarte de presentar el mejor caso posible al juez:

1. Llame al propietario y pídale que arregle estas cosas de inmediato. Sin embargo, no digas que planeas irte si él no acepta arreglarlo, si lo que quire es salirse del contrato. Por otro lado, si simplemente quiere que lo arregle, hágale saber que usted conoce la ley pero prefiere ser sincero al respecto y que todo lo que quiere es que lo arregle. Decirle a un propietario que puede irse si lo desea sin avisarle es una herramienta muy poderosa. Lo último que quieren los propietarios es espacios que no tienen inquilino. Ningún propietario quiere ver que su propiedad esté repentinamente vacante y ocasione una pérdida financiera todos los días que permanezca vacía.

2. Sin embargo, si desea romper el contrato de arrendamiento y salir de él, entonces el siguiente paso después de la llamada telefónica sería escribir una carta que diga que se está yendo bajo el Código Civil de 1942 debido a las condiciones enumeradas [peor a menor ] Aquí se proporciona una carta de muestra que puede usar (enlace a la carta al arrendador con la intención de mudarse. También es una buena idea tomar fotografías de todas las condiciones deficientes y no solo de las enumeradas en la carta. enviando por correo al propietario la carta, utilice un correo certificado con un recibo de devolución solicitado e incluya imágenes de los motivos que indicó en su carta. Asegúrese de conservar una copia de la carta antes de enviársela por correo al propietario. Si desea tomar una fotografía de un área que está húmedo o mojado, coloque una página de un periódico en el área y el periódico se oscurecerá dramáticamente y esto le permitirá mostrar a través de una imagen que de hecho está húmedo o mojado. Colocar cubos en mesas u otros muebles al tomar una la imagen de una fuga en el techo indicará la interrupción de sus arreglos de vivienda. Si está tomando imágenes de agujeros u otros defectos que no se ven en las fotos, utilice una regla u otro objeto identificable que se deslice a través de una grieta y mostrará la ubicación y la gravedad de la condición. Si hay problemas con las cucarachas, las imágenes de sus excrementos en los cajones de la cocina o en otro lugar serán suficientes, pero sería mucho mejor si pudieras tomar fotos de cucarachas muertas en tu casa. Si hay un problema con el aire acondicionado o el calentador, las imágenes podrían verse más dramáticas si se toma una fotografía de usted o de un miembro de su familia con un abrigo de invierno mientras está dentro de la casa o imágenes sin ropa, además del mínimo indispensable si el aire acondicionado es el problema. También las imágenes de niños cerca de una condición defectuosa que representa un riesgo de daño para ellos serían una declaración muy poderosa.

3. Asegúrese de tomar fotografías de todos los defectos dentro de sus instalaciones, así como cualquier error en el exterior del edificio. También es muy importante tomar notas por separado de cada elemento que haya tomado una fotografía y anotar exactamente lo que estaba mal con cada cosa, ya que puede olvidarlo más adelante.

4. Asegúrese de guardar copias de todas las cartas que envía al propietario. Además, asegúrese de enviar todas las cartas por correo certificado con el acuse de recibo solicitado. Esto requerirá que el propietario firme un formulario de la oficina postal reconociendo que ha recibido la carta, y luego este documento firmado por el propietario de que recibió la carta se la enviará por correo el servicio de la oficina postal de los EE. UU. Guarde este registro ya que es una prueba en el tribunal que usted le dio al propietario la carta o cualquier otro documento que sea. También haga un diario de todas las conversaciones telefónicas que tenga con el propietario sobre estos asuntos. Indique la fecha y hora de la conversación y anote un resumen de lo que se discutió, así como cualquier declaración textual que el propietario hizo durante la conversación que usted cree que es muy importante.

5. Hacer una queja telefónica con el gobierno. Mencione las peores tres o cuatro cosas sobre toda la propiedad. No revise toda la lista de verificación con ellos. El tiempo para hacer eso vendrá después. Pídale al inspector que salga e inspeccione la propiedad. Existen Códigos de Construcción y Códigos de Salud para garantizar la calidad de los edificios que las personas usan y estas leyes son aplicadas por estos inspectores. El Código de Construcción generalmente es aplicado por las ciudades y el Departamento de Salud aplica las reglas en nombre del Condado. Sin embargo, el Condado puede hacerlo todo, especialmente en áreas no incorporadas. Independientemente de quién lo haga, el gobierno tiene inspectores para hacer cumplir esta ley bajo sanciones penales especialmente para los propietarios que se atreven a ignorar a los inspectores. Aquí están los sitios web de las http://proagency.tripod.com/cacities-a.html ciudades y los condados http://www.counties.org/. La oficina del Supervisor local de su condado debe poder ayudarlo a identificar con qué departamento debe presentar la queja.

A- Cuando llegue el día para que el inspector vaya e inspeccione la propiedad, tenga a la mano la lista de verificación que ha preparado y proporcióneles una copia que puedan conservar. Desafortunadamente, algunos inspectores son perezosos o corruptos, y es posible que deba llamar a su supervisor. Debería obtener su tarjeta y obtener el nombre y número de teléfono de su supervisor cuando lleguen por primera vez. También desea hacer arreglos para que se le envíe por correo una “copia de conformidad” de su informe, o recogerlo de su oficina, para que sepa por qué se citó al propietario. También podrá mostrar este informe a un juez sin tener que citar al inspector a la corte y atestiguar sobre las violaciones. Solo puede usar el informe siempre que sea una copia conforme del informe. Cuando va a la oficina a buscar el informe, todo lo que necesita hacer es informarles que necesita una copia conforme y simplemente se la proporcionarán.

B- La citación generalmente le da al propietario 30 días para hacer las reparaciones según lo indicado por el inspector, pero situaciones más serias pueden requerir completarse en tan solo 72 horas. El inspector será quien decida este problema. Debe llamar al inspector cuando el tiempo haya expirado para hacerle saber lo que todavía no se ha hecho. Esto daría como resultado que el inspector salga una vez más para ver la violación y una vez confirmado, el inspector pasará el asunto a la oficina del fiscal de la ciudad para su enjuiciamiento penal. Las consecuencias de no tomar las medidas necesarias según lo exigido por el inspector son importantes por varias razones:

C- El enjuiciamiento criminal le da una fecha limite al arrendador, y lo cual requiere dinero para representación legal, al igual que tarifas y costos de reparación.

D- Los Ángeles tiene un programa “REAP”, donde la Ciudad asume oficialmente el cargo de administradora del barrio marginal, reduciendo los alquileres a la mitad y utilizando la otra mitad para pagar a contratistas costosos para que hagan lo que el propietario se negó a hacer.

E- El arrendador pierde su capacidad de descontar deducciones de los impuestos del Estado de California.

F- Ud. tiene el derecho como inquilino de retener el alquiler, si el arrendador no ha hecho las reparaciones dentro del lapso de 35 días estipulados, bajo el Código Civil 1942(a)(3), que dictamina que este, le tiene que pagar entre $100 y $1000, con solo el hecho de cobrarle la renta.

G- Bajo el Código Civil 1941.3, se da por sentado que una vivienda es inhabitable al haber transcurrido 60 días desde que la fecha de la citación. Ud. tiene la citación oficial para que se la demuestre al juez en su caso, lo cual no solo lo fortalece, sino que también hace ver mal al arrendador, al no haber seguido las instrucciones que le dio el inspector.

H- Si Ud. logra que los demás inquilinos se unan y “cooperen” con el inspector haciendo una lista de sus quejas, e invitarlo a sus viviendas, esto se puede llegar a convertir en un fiasco para el arrendador del cual posiblemente nunca se recuperara.

I- En caso de que la razón verdadera que el arrendador reúsa hacerle las composturas, porque se trata de una Vivienda que es un garaje convertido, entonces se requiere que el arrendador la devuelva a estado original y obtener todos los permisos y documentos apropiados, si es que el desea volconstruir. Este tipo de situación es una en la cual nadie en el edificio debe pagar alquiler (bajo Gruzen v Henry), y en caso de que la ley de la ciudad así lo requiera, el arrendador deberá ayudar para el costo de cambiarse de vivienda al inquilino con renta controlada.

J- En los casos donde el edificio requiera una rehabilitación mayor para poder satisfacer la orden, Los Ángeles ahora requiere que el arrendador para por alojamiento, comidas y cualquier otro tipo de gastos temporales, mientras dura la construcción.

La mayoría de las leyes que hacen que una propiedad sea inhabitable se encuentran en la Sección 1941.1 del Código Civil y en la Sección 1941.3. Hay algunas otras leyes en el Código Civil que también se aplican a la situación, así como algunas otras leyes reglamentarias como el Código Uniforme de Vivienda (UHC) y el Código de Salud y Seguridad (H & S). Muchas localidades han ido aún más lejos y han adoptado leyes más estrictas y, sin duda, es necesario investigar un poco para ver si su localidad tiene esas reglas. Si el propietario no cumple con estas leyes, lo más probable es que pueda llevar al propietario a la corte y ganar porque su propiedad es habitable. Hemos combinado estas leyes y hemos creado una lista de verificación de los problemas comúnmente encontrados. La lista de verificación lo ayudará a identificar qué estándares están por debajo de los requeridos por la ley. Use esta lista de verificación para anotar todos los problemas de cada área y compararlos con el estándar que la ley impone al propietario, como se detalla a continuación. Incluso si solo uno de los elementos en la lista de verificación es su problema específico, no importa. Aun así, podría presentar una demanda judicial ante el propietario alegando que la propiedad es habitable y romper su contrato de alquiler sin darle al propietario la oportunidad de solucionar el problema, sin importar cuán fácil sea la solución. Recuerde que no tiene que demostrar que la propiedad no se encuentra en una condición habitable. Lo único que necesita probar es que usted, que vive en la propiedad, se ve negativamente afectado por una de las condiciones inferiores a las indicadas a continuación, incluso si se trata de un efecto negativo menor.

  1. Eficaz impermeabilización y protección contra la intemperie del techo y las paredes exteriores, incluidas las ventanas y puertas intactas. No debe haber agujeros o grietas a través de las cuales pueda entrar el viento, la lluvia puede filtrarse o los roedores pueden ingresar
  2. Instalaciones de fontanería o gas que se ajustaron a la ley vigente vigente al momento de la instalación, mantenidas en buen estado de funcionamiento. El sistema de plomería debe estar en buen estado de funcionamiento, lo que significa que no tiene óxido ni fugas. El sistema de plomería debe estar conectado tanto al sistema de suministro de agua local como al sistema de alcantarillado o al tanque séptico. El propietario no es responsable de la baja presión, contaminación u otras fallas en el suministro de agua local. Entonces, lo importante aquí es si los vecinos que viven en otros edificios circundantes también tienen el mismo problema.
  3. Un sistema de agua caliente capaz de producir agua de al menos 110 grados Fahrenheit
  4. Instalaciones de calefacción que cumplan con la ley aplicable en el momento de la instalación, mantenidas en buen estado de funcionamiento. El sistema de calefacción debe ser capaz de calentar cada habitación a por lo menos 70 grados Fahrenheit.
  5. Alumbrado eléctrico, con cableado y equipo eléctrico que cumplan con la ley aplicable en el momento de la instalación, y se haya mantenido en buen estado de funcionamiento. Esto significa que no puede tener cableado suelto o expuesto. Debe haber al menos dos enchufes eléctricos o una toma de corriente y una lámpara en cada habitación, excepto en el baño donde solo se requiere una toma de corriente. Las escaleras y los pasillos comunes también deben estar encendidos en todo momento.
  6. Toda la propiedad que está bajo el control del propietario, debe mantenerse en cada parte limpia, higiénica y libre de toda acumulación de escombros, suciedad, basura, roedores y alimañas. Sin embargo, si usted es el responsable de mantener un espacio sucio dentro de su espacio y atraer cucarachas u otras plagas que no serían responsabilidad del propietario. Sin embargo, el propietario todavía tiene la responsabilidad en todo momento de asegurarse de que las áreas comunes estén libres de roedores, cucarachas y otros huéspedes no deseados. Por lo general, es un problema de construcción completo en lugar de que solo tu espacio tenga este problema. Sería una buena idea preguntar a sus vecinos si también tienen tales problemas. Si obtienes la cooperación de esos vecinos, tendrías un argumento mucho más sólido de que es un problema de construcción en lugar de solo tú el que tiene ese problema. Dicho esto, es obvio que debe hacer su mejor esfuerzo para mantener el interior de su propio hogar con el mayor cuidado y limpieza posible.
  7. Debe haber un número adecuado de receptáculos apropiados para la basura y la basura, en condiciones limpias y en buen estado, con el arrendador proveyendo los receptáculos apropiados a partir de entonces y siendo responsable de la condición limpia y la buena reparación de los receptáculos bajo su control. Lo que esto significa es que si el gran bote de basura se desborda constantemente y hay basura acumulándose en el exterior del bote de basura, entonces no está a la altura del estándar requerido por la ley. El propietario no puede permitir que la basura se acumule fuera de los contenedores de basura apropiados.
  8. Pisos, escaleras y barandas mantenidos en buen estado.
  9. Un buzón de correo con llave para cada unidad. El buzón debe ser coherente con los estándares del servicio postal de los Estados Unidos para buzones de correo de vivienda.
  10. Pintura que esta astillada en edificios antiguos. (Las astillas de pintura a veces contienen plomo, que puede causar envenenamiento por plomo si los niños comen. Si el edificio se construyó antes de 1978, debe leer el folleto “Proteja a su familia del plomo en su hogar” en línea en https: // www. epa.gov/lead/protect-your-family-exposures-lead
  11. Debe tener un inodoro, lavabo y bañera o ducha que funcione. El baño y la bañera o la ducha deben estar en una habitación ventilada y que permita la privacidad.
  12. Una cocina con un fregadero, que no puede estar hecho de un material absorbente como la madera.
  13. Cerrojos de seguridad en ciertas puertas y ventanas.
  14. Iluminación natural en cada habitación a través de ventanas o claraboyas que tengan un área de al menos un décimo del área de la habitación, con un mínimo de 12 pies cuadrados (tres pies cuadrados para ventanas de baño). Las ventanas de cada habitación deben poder abrirse al menos a mitad de camino para la ventilación, a menos que un ventilador proporcione ventilación.
  15. Protecion contra incendios seguro con salidas de emergencia que conducen a una calle o pasillo. Las escaleras, los pasillos y las salidas deben estar libres de basura. Las áreas de almacenamiento, garajes y sótanos deben estar libres de materiales combustibles, lo que significa cualquier cosa que pueda incendiarse fácilmente.
  16. Cada edificio de apartamentos que tenga 16 o más unidades debe tener un administrador residente
  17. El Código de Salud y Seguridad de California requiere que el “saneamiento adecuado” incluya cosas como la ventilación adecuada y la ausencia de humedad en los espacios habitables
  18. Detectores de humo en funcionamiento en todas las unidades de edificios de unidades múltiples, como dúplex y complejos de apartamentos. Los complejos de apartamentos también deben tener detectores de humo en escaleras comunes
  19. Los propietarios están obligados a proporcionar información sobre procedimientos de emergencia en todos los edificios de varios pisos.
  20. Interruptores de circuito de falla a tierra para piscinas y protecciones antisucción para piscinas en complejos de apartamentos y otros entornos residenciales (pero no residencias unifamiliares).
  21. Presencia de asbesto en la unidad de alquiler que afecta la habitabilidad de la unidad o la salud y seguridad de los inquilinos. Las pruebas para esto deben ser hechas por un laboratorio. No es costoso de hacer y cuesta alrededor de $ 50. Hay una lista de laboratorios en el sitio web del Departamento de Salud Pública en www.cdph.ca.gov bajo la sección del sitio web del Programa de Calidad del Aire. señales de materiales que contienen asbesto en edificios más antiguos, como azulejos del techo descascarillados, o envoltura de tubería o aislamiento desmenuzable. (Las partículas de asbesto pueden causar serios problemas de salud si se inhalan). Para obtener más información, vaya a www.epa.gov/asbestos.
  22. Cualquier señal de sustancias peligrosas, productos químicos tóxicos u otros productos de desecho peligrosos en la unidad de alquiler o en la propiedad.

En el caso de que su arrendador no le haya regresado su deposito de seguridad o bien haya hecho deducciones impropiadas del monto, lo primero que hay que hacer es intentar resolver el problema de una manera amigable y llegar a un acuerdo.  Si aun así, no se logra resolver el problema, entonces puede presentar un caso en la Corte de Reclamos Menores por la cantidad del deposito de seguridad, mas los costos de corte, y hasta posiblemente una multa con interés, hasta un máximo de $10,000 (si su reclamo excede dicha cantidad ($10,000), Ud. tiene la opción de renunciar al saldo que excede dicha cantidad y hacer poder utilizar la Corte de Reclamos Menores.)   Si la cantidad excede los $10,000, deberá presentar su caso ante la Corte Superior, y en dicho caso, lo más común es requerir la representación por medio de un abogado, quien podrá darle seguimiento a su caso.  En tal demanda, la responsabilidad de comprobar que las cantidades que descontó de su depósito fueron razonables, recae sobre el arrendador. CC§1717

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